こんにちは。
ゼロイチエステート、代表の坂本徹です。
今回のコラムでは、出店場所をお探しの方に向けて商業施設型店舗と物件選びのポイントについて解説いたします。みなさんの物件選びのご参考にしていただけますと幸いです。
1.商業施設型店舗とは
商業施設型店舗とは、「商業施設内に入居して営業する物件」のことを指します。
大型ショッピングモールや百貨店が代表的な例に挙げられます。
続いて、商業施設型店舗の特徴を解説します。
2.商業施設型店舗の特徴
商業施設型店舗の特徴は、集客・広告・管理の３つの側面があります。
・集客
商業施設のため、お買い物目当てに訪れるお客様が大多数です。集客が期待できます。
・広告
運営会社が入居している全テナントの広告をおこなってくれます。
・管理
運営会社が共用施設や設備の管理を行っているため、施設の故障やセキュリティ対策が施されています。また、スタッフルームや搬入口なども共用で利用できます。
3.商業施設型店舗に出店するメリット・デメリット
商業施設型店舗に出店するメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。
・集客力
大きなメリットは「集客力」です。 施設の運営会社が広報活動をおこなうため、広告運用など集客にかける労力をある程度お任せすることができます。また、「全館5％OFF」や「ポイント5倍」といった販促イベント、「ヒーローショー」や「〇〇物産展」などの大型イベントの実施に伴い、マグネット効果（※１）の期待ができます。
・立地の良さ
多くの商業施設は立地条件が良いため、公共交通機関が近くにあったり、広い駐車場を備えていたりと、遠方からもアクセスがしやすく、お客様が訪れやすい環境にあります。
・テナント料以外の支払い
多くの商業施設の場合、テナント料に加えて売上に応じた手数料の支払いが発生することがあります。
・制限が多い
施設の運営会社の方針に沿って店舗運営をしなければなりません。例えば、営業時間や休業日などテナントオーナーの都合で変更することは基本的にできません。
また、施設のイメージやコンセプトによっては、外装、内装に関する制限を設けられることもあります。
今回は、メリット・デメリットを大きく２つずつ解説しましたが、実際は出店しようとするビルによって様々な特色があります。実際に足を運び、直接運営会社の担当者にお尋ねするのも一つの方法です。
次は、物件選びのポイントを解説します。
4.商業施設型店舗物件選びのポイント
商業施設型店舗の物件を選ぶ際のポイントをご紹介します。
①周辺環境のリサーチ
駅や交通の利便性、駐車場の広さなど、周辺環境などのリサーチは必ず行いましょう。また、店舗運営にはスタッフの雇用も必要です。スタッフの通勤のしやすさなども考える必要があります。
②施設の特徴
営業時間はもちろん、客層、コンセプト、近隣の競合店など施設の特徴を捉えることは基本です。合わせて、他のテナント、共用施設の充実度など自社の運営には直接関係のないところも確認しましょう。施設の中にテナントがあることから、居心地のよさ、買い物のしやすさはとても大切です。
お客様目線に立つことで、より良い店舗運営のあり方のヒントになります。
③賃料と予算
予算とのバランスを考え、将来的な売上や利益を見据えて判断しましょう。施設によっては賃料とは別で売上歩合の支払いが発生する場合もあります。
また、近年はエネルギー価格の高騰などに伴い、賃料も上昇傾向にあります。撤退ラインを自身で決めておくことも大切です。
5.商業施設型店舗で出店しやすい業種
商業施設型店舗で出店しやすい業種を5つ紹介します。
①小売業
ファッション・雑貨・コスメなどの小売業は、多くの人々が集まる商業型施設での出店が効果的です。特にコスメは１階に出店していることが多く、ラグジュアリーな空間の演出に一役かっています。
②飲食業
週末にフードコートが混雑している様子を見たことはありませんか？商業施設型店舗は、長時間滞在するお客様も多いため、レストラン・カフェ・ファストフードなどの飲食業も人気があります。
③美容・健康施設
近年、美容室・エステサロン・ヨガスタジオなどの出店も相次いでいます。施設の近くは住宅地になっていることも多いため、「ひとつの施設で用事を済ませたい」という顧客心理から出店していると考えられます。
④代理店
商業施設では、ファミリー層が多くなる傾向にあるため、保険や通信事業者、旅行代理店等の出店も多く見られます。
⑤食料品
施設のコンセプトに合った食料品店も人気があります。せっかく買い物に来たのだから海外の輸入食品や健康食品など、近所のスーパーでは購入できないものが販売してあると、つい買ってしまいますね。
ただし、業種によっては競合が激しくなる場合もあるため、周囲の競合状況や需要の分析を行いながら、出店の可否を検討することが重要です。
6.初期費用について
商業施設型店舗に出店する場合は、賃借料の他に売上管理費など別途費用がかかる場合があります。
ここでは、郊外の大型ショッピングモールに20坪のアパレルショップをオープンする場合を例に初期費用の概算を見てみましょう。
| 賃貸面積 | 20坪 |
| 契約期間 | 5年間 |
| 敷金 | 300万円（最低保証賃料の10ヶ月分） |
| ＜毎月の費用＞ | |
| 賃料 | 月売上の10％ （最低保証売上300万円／月） |
| 共益費 | 60,000円／月 |
| 駐車場負担金 | 月売上の0.5％ |
| 販売促進費 | 月売上の1％ |
| テナント会費 | 5,000円／月 |
| 売上金管理費 | 15,000円／月 |
| ＜初期費用＞ | |
| 内装監理費 | 200,000円 |
| 現場協力金 | 200,000円 |
| オープン販促費 | 100,000円 |
※初期在庫購入費用（仕入れに係る金額）は含まれません
7.まとめ
今回は、商業施設型店舗についてお話ししました。いかがでしたでしょうか。
集客の安定感があり、様々なお客様が利用されるのが商業施設型店舗の魅力のひとつですね。
この記事がこれから出店を検討される方の参考になれば嬉しいです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
（※１）特定の店舗や施設が遠距離からも顧客を吸引（マグネット）する効果のこと。
