こんにちは。
ゼロイチエステート、代表の坂本徹です。
飲食店を開業する際「物件をどのように選んだらいいか」というご相談をオーナー様よりいただきます。
特に、「居抜き物件」と「スケルトン物件」のどちらを選ぶかは、開業を希望しているオーナーにとって悩みどころではないでしょうか？
今回は、それぞれの特徴やメリット・デメリットを整理し、自分に合った選択をするためのポイントを解説します。
みなさんの店舗経営や物件選びのご参考にしていただけますと幸いです。
居抜き物件とスケルトン物件の違い
飲食店を開業するための物件には大きく分けて「スケルトン物件」と「居抜き物件」の2種類あります。まずは、それぞれの特徴を確認しておきましょう。
スケルトン物件とは？
スケルトン物件は、室内がコンクリートの壁や柱だけの状態の物件を指します。借り手が内装工事をイチから行うため、自分の理想の店舗を作り上げることが可能です。
スケルトン物件では、前のテナントが退去する際に原状回復工事を行い、契約当初の状態に戻されるため、次の借り手は完全に白紙の状態から店づくりを始めることができます。
飲食店だけでなく、美容院や物販店舗など、さまざまな業態に対応できる点が特徴です。
居抜き物件とは？
居抜き物件は、前のテナントが使用していた設備や内装がそのまま残された状態の物件です。特に、飲食店では、水道・ガス・厨房機器などの設備が残されているケースが多く見られます。居抜き物件は、退去するテナントが原状回復費用を抑えられる一方で、新たに入居するテナントは初期投資を削減できる点が魅力です。
居抜き物件のメリット・デメリット
居抜き物件のメリット
居抜き物件は、前のテナントが残した設備や什器を引き継ぐ「造作譲渡」により、高額な設備購入や工事費用を抑えられるため、初期費用の削減や開業準備期間の短縮といったメリットがあります。例えば、焼肉店の居抜き物件を選べば、排気ダクトや厨房設備をそのまま使用できるため、大幅なコスト削減が可能です。
また、大規模な工事が不要な場合が多く、契約から開業までの期間を短縮し、初期費用を抑えることができたり、開業後の資金繰りにも余裕が生まれたりすることもメリットと言えます。
居抜き物件のデメリット
居抜き物件には、デメリットもあります。まず、店舗デザインの自由度が低く、前の店舗のレイアウトや設備をそのまま使用するため、自分の理想に合わない場合があります。また、中古の設備が多いため、経年劣化による故障のリスクが高く、予期せぬ修理費用が発生する可能性があります。さらに、前のテナントのイメージが残りやすく、新規開業に影響を及ぼすことがあります。
スケルトン物件のメリット・デメリット
スケルトン物件のメリット
スケルトン物件は、お店の設計や設備の自由度の高さが最大のメリットです。内装デザインや設備をゼロから決めることができるため、自分の理想をそのまま形にした店舗を作り上げることが可能です。例えば、店舗のコンセプトやブランドイメージに合わせて壁材や照明、什器を自分で選び抜くことで、他店との差別化を図ることができます。
また、新品の設備は故障リスクが低くなるため、経年劣化によるトラブル発生のリスクを最小限に抑えられ、安心して使用することができます。スケルトン物件は理想の店舗作りを目指すオーナーさんにとって、特にメリットを感じることができるでしょう。
スケルトン物件のデメリット
スケルトン物件のデメリットは、初期費用が高額になることです。内装工事費用に加え、設備の設置や必要な什器の調達にも資金が必要となります。
また、工事が完了するまでの期間中は家賃が発生するため、空家賃の負担も避けられません。そのため、工事期間が長引けば長引くほど、コストが膨らむリスクがあります。このように、スケルトン物件を選ぶ際は、初期費用の負担に加え、予期せぬコストの発生や計画遅延といった点にも注意が必要です。
物件選び3つのポイント
居抜き物件とスケルトン物件のどちらを選ぶかは、出店計画や予算、理想の店舗イメージに応じて変わります。ここでは、物件選びで押さえておきたい3つのポイントを解説します。
立地条件の確認
店舗経営の成否を大きく左右するのが立地条件です。まず、ターゲット層が集まりやすいエリアかどうかを確認しましょう。例えば、ファミリー向けなら住宅街、若者向けなら駅前や繁華街が適していると言われています。また、周囲の状況を把握し、同業種の店舗が多すぎると競争が激化する一方、適度な競合は集客の相乗効果を生むこともありますので、現地で確認をしましょう。
設備の状態の把握
居抜き物件の場合、残された設備の状態をしっかり確認することが大切です。特に、厨房設備や空調機器などの老朽化や故障がないかは要注意です。修理や交換が必要な場合、予算に影響するため、事前に追加費用を見積もっておくと安心ですね。一方、スケルトン物件の場合は設備が一から整備することになるため、コストと時間がかかる点を考慮しましょう。
契約内容の精査
契約時には、原状回復義務や造作譲渡費について、必ず確認しましょう。居抜き物件で入居したにも関わらず、退去時にスケルトン状態に戻す契約になっている場合など、費用が想定以上になる可能性もあります。また、スケルトン物件の場合は、初期費用が高額になりやすいため、予算に応じた慎重な判断が求められます。
どちらの物件を選ぶにせよ、自分の計画や優先順位に合った物件を選ぶことが必要ですね。
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「ゼロイチエステート」では、賃料やエリアなど、お客様の条件に合わせた物件を複数ご提案することが可能です。みなさんの理想の物件を逃さないお手伝いをいたしますので、お気軽にご相談下さい！
まとめ
今回は、飲食店を始めたい人に向けて、居抜き物件とスケルトン物件の違いについて解説しました。いかがでしたか？居抜き物件とスケルトン物件は、いずれもメリット・デメリットがあり、自分の店舗計画に最適な選択をすることが必要です。
この記事がみなさんの参考になりましたら嬉しいです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。
