こんにちは。
ゼロイチエステート、代表の坂本徹です。
飲食店を開業する際、家賃は固定費の中でも大きな割合を占めます。経営が軌道に乗るまでの資金繰りを安定させるためにも、適正な家賃で契約することが重要です。
今回は、飲食店オーナーが家賃交渉を成功させるための交渉の仕方を解説します。
みなさんの店舗経営や物件選びのご参考にしていただけますと幸いです。
家賃交渉しやすい物件とは？
物件選びでは、立地や条件によって家賃交渉のしやすさが変わります。
特に、駅から徒歩10分以上と少し離れた物件は、集客面で不利と見られるため、条件を見直してもらえることがあります。
また、長期間空きテナントになっている物件は、「早く借り手を見つけたい」というオーナーの意向から、家賃や敷金などで譲歩してもらいやすい傾向があります
さらに、築年数が古く内装状態が悪い物件も、改装費がかさむ分、交渉の余地が大きくなります。
こうした物件は、コストを抑えて開業したい方にとって狙い目といえるでしょう。
実際にどのように交渉をしたら良いのか、みてみましょう。
家賃交渉の準備
家賃交渉を有利に進めるためには、事前準備が欠かせません。ここでは、家賃交渉の前準備は何をしたら良いのか、みてみましょう。
相場を知る
飲食店を開業予定の場所の賃料相場を調べることは、抑えておきたいポイントです。相場を知ることで、不当に高い家賃を提示された場合に交渉の材料として活用できるだけでなく、予算計画の精度も向上します。では、具体的にどのようにして賃料相場を調査すればよいのでしょうか。
不動産サイトを活用する
インターネット上の不動産サイトでは、希望エリアの賃貸物件情報を簡単に検索できます。特に、同じような立地・広さ・設備条件の物件を比較することで、相場を把握しやすくなります。複数のサイトをチェックし、平均的な賃料を確認しましょう。
不動産業者に相談する
飲食店向けの物件を専門に扱う不動産業者に相談すると、最新の市場状況や相場感を把握できます。特に、表には出ていない物件情報や過去の契約事例など、ネットでは得られない情報を提供してもらえることもあります。実際に内見を行いながら、賃料交渉の余地についても尋ねてみるとよいでしょう。
現地の飲食店オーナーに話を聞く
すでに同じエリアで営業している飲食店のオーナーに話を聞くのも有効な手段です。リアルな賃料相場だけでなく、過去の交渉事例やエリアの特性についても情報を得られる可能性があります。特に、居抜き物件のオーナーからは、契約時の条件や注意点なども聞けるため、より現実的なイメージを持つことができます。
事業計画をしっかり立てる
オーナーや不動産仲介業を安心させるための根拠の一つとして、しっかりとした事業計画書を作成しましょう。
開業後の売上予測を立てることで、資金計画を明確化することができ、事業全体の見通しを持つことができるので、家賃交渉以外においても事業計画を立てておくことはオススメです。
詳しくは、こちらのページをご覧ください。
貸主の状況をリサーチ
貸主の状況を把握することで、交渉を有利に進める材料を得ることができます。
例えば、物件が長期間空室になっている場合、オーナーは早く入居者を見つけたいと考えているため、家賃交渉がしやすい傾向にあります。
また、前のテナントの退去理由を確認することも大切です。以前の入居者が、賃料が高すぎたために撤退した場合は、家賃を値下げしてくれることが考えられます。さらに、個人オーナーの場合、柔軟な交渉に応じていただけるかもしれませんので、臆することなくリサーチをし、交渉をしてみましょう。
家賃交渉を成功させる具体的なテクニック
少しでも有利な条件で契約するためには、オーナー側のメリットを考えた交渉をしたいですね。ここでは、家賃を抑えるための具体的な交渉ポイントをご紹介します。
長期契約を提案する
オーナーにとって、安定した家賃収入が長期間得られることは大きなメリットです。そのため、通常2年契約のところを3〜5年に延ばすことで、家賃の減額や契約条件の改善を引き出せる可能性があります。長期契約を提示し、貸主に安心感を与えることで、有利な条件を引き出しましょう。
フリーレントを交渉する
開業準備期間中も家賃が発生すると、資金繰りが厳しくなります。そこで、フリーレント（家賃無料期間）の交渉を行うことで、開業前後の負担を軽減することができます。オーナー側にとっても、早くテナントが決まることはメリットとなるため、交渉の余地があるケースが多いです。
具体的には次のような交渉の方法があります。
- 1〜3ヶ月のフリーレントを交渉する
- 工事期間や準備期間の家賃を免除してもらう
家賃以外の条件を調整する
家賃の値下げが難しい場合は、ほかの契約条件を見直すことでコストを抑える方法もあります。例えば、次のような交渉が可能です。
- 敷金/礼金の減額
- 原状回復義務の軽減
- 更新料の引き下げ
競合物件と比較し、交渉材料にする
希望エリアの似た物件と比較し、相場よりも高い場合は、それを交渉材料として活用できます。オーナーも市場の相場を意識しているため、合理的な理由があれば交渉が成立しやすくなります。
- 「近隣の物件では○○円で募集されている」と具体的に伝える
- 「この家賃なら他の物件の方が条件が良い」と選択肢を示す
実績や信頼性をアピールする
オーナーは、家賃を滞納せず長期的に営業できるテナントを求めています。例えば、過去に飲食店経営の経験がある場合は実績を示したり、すでに別の店舗を運営している場合は売上データを提示したりすることで、信用度が高まり、家賃交渉が有利に進むことがあります。
交渉が成立したら、必ず契約書に記載してもらい、トラブルを防ぎましょう。
物件探しは「ゼロイチエステート」にご相談を！
このような交渉をご自身で行うことに不安はありませんか？このような場合は、専門知識が豊富なプロにお任せください。
「ゼロイチエステート」では、お客様の条件に合わせた物件を複数ご提案することはもちろん、オーナーさんとの家賃交渉のご相談にも対応しています。みなさんの理想の物件を逃さないお手伝いをいたしますので、お気軽にご相談下さい！
まとめ
飲食店を成功させるためには、適正な家賃で契約をすることが大切です。専門知識が必要な部分も多いですので、プロに相談しながら、準備と戦略をもって交渉に挑み、より良い条件で物件を探したいですね。
この記事が、飲食事業を始めたい方や事業拡大をしたいみなさんの参考にしていただけると嬉しいです。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
